FAQ

Verkaufen - Vermieten

Manche Abgeber versuchen ihre Immobilie zunächst privat anzubieten (meist in völlig untauglichen, dafür aber kostenlosen Medien), um sich das Maklerhonorar zu ersparen.

Nach unzähligen sinnlosen und zeitaufwendigen Besichtigungen mit „Immobilientouristen“, „Schnäppchenjägern“ oder „Fantasten“, die weit davon entfernt sind, sich eine Immobilie leisten zu können, ist das Objekt schließlich so lange (zu lange !) am Markt, dass der letztlich erzielbare Preis weit unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Der Grund für diese „Inverse Versteigerung“ liegt darin, dass konkrete Interessenten das Angebot am Immobilienmarkt durchaus kennen und beobachten und ein solches Objekt längst der Kategorie „Ladenhüter“ zugeordnet haben. Der Verlust beim Verkaufspreis übersteigt nun bei weitem das Maklerhonorar, das sich der Verkäufer ursprünglich ersparen wollte.

Ein weit verbreitetes Missverständnis privater Abgeber ist die Überlegung, warum man sich an nur einen Makler binden soll, wenn man doch mehrere Makler für sich arbeiten lassen kann.

Der Kunde vergibt daher einen „Allgemeinen Maklervertrag“ an mehrere Makler, welcher jedoch nur besagt, dass der Makler die Immobilie am Markt anbieten darf (letztendlich entspricht ein „Allgemeiner Maklervertrag“ nur der im Maklergesetz § 1. geforderte Legitimation, um eine Immobilie überhaupt vermitteln zu dürfen). Während der Makler beim „Alleinvermittlungsauftrag“ im Maklergesetz § 14.(1) verpflichtet wird, „sich nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen“, ist er beim „Allgemeinen Maklervertrag“ zu keinerlei Leistung verpflichtet. Weil aber das Honorar des Maklers nur im Erfolgsfall bezahlt wird, ist es verständlich, dass sich das Engagement bei einem „Allgemeinen Maklervertrag“ in Grenzen halten wird. Denn welcher Makler wird schon eine Menge Geld und Zeit investieren, wenn er täglich damit rechnen muss, dass das Objekt vom Auftraggeber selbst oder von einem anderen Makler verkauft wird.

Dieses nachvollziehbare finanzielle Risiko hält die Makler davon ab, bei einem „Allgemeinen Maklervertrag“ sämtliche – großteils zeit- und kostenaufwendigen – Vermarktungskanäle voll auszuschöpfen. Beim „Alleinvermittlungsauftrag“ hingegen ist alles klar geregelt. Der Aufraggeber und der Makler unterzeichnen einen zeitlich befristeten Vertrag, mit dem der Makler verpflichtet wird, die Immobilie bestmöglich zu bewerben und zu vermarkten – und nur im Erfolgsfall steht ihm das Honorar zu.

Man kann anhand  weiterer Angebote ähnlicher Objekte in Immobilienzeitschriften oder Internetportalen die Angemessenheit bzw. Marktüblichkeit vergleichen.

Die bessere Variante ist natürlich eine Schätzung durch den Fachmann. Hierzu führt die Firma Haindl Immobilien kostenlose Schätzungen für Sie durch.

  Schriftliche Mietverträge sind gebührenpflichtig. Grundsätzlich müssten beide Vertragspartner zahlen, also Vermieter und Mieter. Doch zahlen meist nur Mieter die Mietvertragsgebühren. So steht es in praktisch allen Mietverträgen. Die Mietvertragsgebühr berechnet der Vermieter oder sein Vertreter selbst, etwa ein Hausverwalter. Der Vermieter hat die Gebühr ans Finanzamt zu zahlen. .) Unbefristete Mietverträge:
Bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen beträgt die Gebühr 1% von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses (also 1% es 36-fachen monatlichen Bruttomietzinses). Bei unbefristeten Mietverträgen von Geschäftsräumen (zum Beispiel Büros, Lager, Ateliers) macht die Gebühr ebenfalls 1% des 36-fachen monatlichen Bruttomietzinses aus. 
 
.) Befristete Mietverträge von weniger als 3 Jahren:
Bei befristeten Wohnungsmietverträgen von weniger als 3 Jahren (etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Ferienwohnungen) beträgt die Gebühr 1% des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer. Das heißt für eine zweijährige Befristung eine Gebühr von einem Prozent des 24-fachen monatlichen Bruttomietzinses. 
 
.) Befristete Mietverträge von 3 Jahren oder mehr:
Bei befristeten Mietverträgen bei Wohnungen von 3 Jahren oder mehr gilt dieselbe Berechnung wie bei unbefristeten. Wer etwa einen auf 7 Jahre befristeten Vertrag hat, zahlt 1% des 36-fachen monatlichen Bruttomietzinses. Bei befristeten Mietverträgen von Geschäftsräumen ist die Gebühr 1% des Bruttomietzinses der gesamten Vertragsdauer – maximal ein Prozent des 18-fachen Jahresbetrages. 

Kosten - Gebühren

Grundsätzlich ist die Erfolgsprovision der Makler in der „Immobilienmaklerverordnung“ geregelt. Und weil es sich eben um ein reines Erfolgshonorar handelt und so gut wie alle Vorleistungen der Makler gratis erbracht werden, stellt sich die Frage, warum das Honorar eines Maklers überhaupt diskutiert werden sollte, welches ja ohnedies nur im Erfolgsfall zu bezahlen ist?

Denn nur wenn der Makler einen Käufer/Mieter bringt, der bereit ist, einen Preis zu bezahlen, mit dem der Auftraggeber einverstanden ist, erhält der Makler sein – berechtigtes – Honorar. Falls ein Makler tatsächlich darauf einsteigen sollte, für weniger als das gesetzlich geregelte Honorar zu arbeiten, stellt sich zwangsläufig die Frage, welch geringes Engagement, Zeiteinsatz und Kostenaufwand damit verbunden sein wird und an welcher Stelle dieses Objekt rangiert, wenn es darum geht, allfälligen Interessenten Immobilien zu zeigen – ist es nicht nur allzu menschlich und würde nicht jeder zuerst jene Objekte herzeigen, die volle Provision bringen? 

Und zu guter letzt steht noch die Frage im Raum, inwieweit ein Makler, der nicht einmal im Stande ist, für sein eigenes Honorar einzutreten, in der Lage sein wird, einen guten Preis für seinen Auftraggeber zu verhandeln?

Die Vermittlungsprovision für den Verkauf von Immobilien beträgt regelmäßig:

 

Wert bis EUR 36.336:      je 4 %

von EUR 36.336 bis EUR 48.448:      je EUR 1.453

Wert ab EUR 48.448:      je 3 %

 

Bei Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Wohnungen und Häuser, sind folgende Vermittlungsprovisionen üblich:

• Vermittlung von unbefristeten Vermietungsverträgen (Höchstbetrag):

- 2 Bruttomonatsmieten

• Vermittlung von befristeten Vermietungsverträgen (Höchstbeträge):

- Frist weniger als 3 Jahre: 1 Bruttomonatsmiete

- Frist über 3 Jahre: 2 Bruttomonatsmieten

Bei Vermittlung von Gewerbeimmobilien jeglicher Art, unabhängig von der Vertragsdauer, können vom Vermieter 3 Bruttomonatsmieten verlangt werden.

Bei Vermittlung von Gewerbeimmobilien jeglicher Art können vom Mieter verlangt werden:

• auf unbestimmte Zeit oder auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen:

- maximal 3 Bruttomonatsmieten   

• auf mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre befristet abgeschlossen:

- maximal 2 Bruttomonatsmieten

• auf weniger als 2 Jahre befristet abgeschlossen:

- maximal 1 Bruttomonatsmiete

Seit dem 1.4.2012 fallen Verkäufe von Immobilien unter den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer. Abgesehen von einigen Befreiungen ist jede Immobilientransaktion steuerpflichtig. Die 10-jährige Spekulationsfrist nach deren Ablauf Immobilien steuerfrei verkauft werden konnten, gibt es nicht mehr!

Das Gesetz sieht für die Immobilienertragsteuer unter anderem folgende Befreiungen vor:

Hauptwohnsitzbefreiung: Wer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz in der zu verkaufenden Immobilie hatte, ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit.

Herstellerbefreiung: Wer sein Haus selber gebaut hat, oder zumindest der Bauherr mit einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko war, muss für den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses keine Immobilienertragsteuer bezahlen. Sehr wohl aber für Gewinne aus dem Verkauf des Grundstückes!

Enteignung: Wird das eigene Grundstück enteignet fällt üblicherweise keine Immobilienertragsteuer an.

Nein, unentgeltliche Vorgänge wie die Schenkung fallen nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.

Verträge

Die Kosten trägt der Käufer. Da in der Regel der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder einem Notar errichtet wird und dieser auch den Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) stellt, muss der Käufer weitere Kosten einkalkulieren. Die Höhe richtet sich primär nach dem Kaufpreis und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.